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寶龍商業:首家赴港上市的輕資產商業物業運營商

發布: 2020-01-07     文章來源:     查看: 1583次

 

 

1230日,寶龍商業管理控股有限公司于香港交易所正式掛牌交易,公司發行1.5億股,其中香港發售6000萬股,國際發售9000萬股,發售價每股9.50港元。所得款項凈額約13.36億港元。公司今日以9.50港元開盤,截至發稿時間,寶龍商業股價為9.65港元,開盤漲幅1.79%。取得市值58億,市盈率TTM32.19。

 

一、領先的商業運營服務供應商,區域布局優勢顯著 

 

寶龍商業是一家商業運營與住宅物業管理服務供應商,主要業務為商業運營服務和住宅物業管理。

 

與當前港股市場眾多的上市物業服務企業有所不同,寶龍商業管理的物業主要是商業地產項目,住宅物業管理業務僅貢獻了不到二成的營收,而商業運營服務貢獻了寶龍商業的八成營收來源。

 

商業運營業務主要包括市場研究和定位、租戶招攬、籌備開幕、運營管理、租戶和收租管理、清潔安保等。截至2019630日,寶龍商業向共計59處零售商業物業提供商業運營服務,總建筑面積約為750萬平方米。在這59處零售商業物業中,45處零售商業物業現正開業中,總在管建筑面積約為640萬平方米,在中國所有商業運營服務供貨商之中排名第四,市場份額為0.8%。

 

住宅物業業務主要包括預售管理服務、物業管理服務與其他增值服務。截至2019630日,共有44個在管項目,在管建筑面積為1060萬平方米。相較于商業物業業務,住宅物業的體量較小,2019年上半年,住宅物業業務取得收入1.28億元,占公司總收入的17.1%。

 

寶龍商業的發展主要經歷了三個階段:

 

1993年起,寶龍商業的業務主要是為控股股東寶龍地產提供配套物業管理;

 

2007年開始寶龍商業向寶龍地產提供商業運營服務,業務包括在寶龍地產遞交土地投標建議書前后向其提供各種商業運營服務以及住宅物業管理服務;

 

2014年開始,寶龍商業開始為獨立第三方擁有的零售商業物業提供商業運營服務,當前寶龍商業45處在管商業物業中有4處來源于第三方。

 

從區域分布來看,寶龍項目主要集中在長三角。預計至2019年底,寶龍商業的可租售建面約51.23%位于長三角,其中上海占長三角的比重最高,達23.79%。長三角的租金水平顯著高于其他地區,寶龍商業的區域布局優勢顯著。

 

 

 

圖片來源:寶龍地產官網

 

 

二、四大產品線聚焦商業地產,運營能力有待加強 

 

寶龍商業具有完善的商業地產產品線,以四個品牌「寶龍一城」、「寶龍城」 、「寶龍廣場」及「寶龍天地」提供商業運營服務。

 

「寶龍一城」及「寶龍城」品牌定位高端及中高端消費者;「寶龍廣場」是寶龍商業的旗艦品牌,規模體量最大,目前45個在管項目中36個為寶龍廣場。該品牌旗下的各處零售商業物業均設計為服務小區、地區或城市,集購物、餐飲、娛樂于一體的多用途場所;寶龍天地則主要是商業街。

 

 

 

 數據來源:招股說明書

 

憑借四大知名品牌及運營管理零售商業物業的專業經驗,寶龍的商場開業后整體維持約90%的平均出租率。截至2019630日,寶龍商業還管理四個獨立第三方的零售商業物業。

 

但是與同樣重點布局長三角地區的新城控股相比,寶龍商的出租率水平還有較大的提升空間。根據2019年中報,新城吾悅廣場的出租率達到98.5%,超過寶龍平均90%的出租率。

 

截至2019630日,寶龍一城的出租率約為94.6%;上海七寶寶龍城與杭州濱江寶龍城的出租率分別為94.6%89.8%;寶龍廣場的出租率水平為85.5%;寶龍天地的平均出租率為約85.3%??梢钥闯?,寶龍商業體量最大的中端產品線出租率低于整體出租率水平,反映其商業運營能力還有待加強。

 

三、輕資產上市,高增長有保障

 

2016年年初,寶龍地產提出了“三輪驅動”的商業地產戰略,其中,發展輕資產模式是重點,此次寶龍地產拆分寶龍商業上市是其加速輕資產項目運營的重要舉措。

 

輕資產模式能夠優化財務結構,提高營運效率。作為獨立運作主體的寶龍商業,可以充分運用輕資產模式及策略,優化資源分配及提供合理服務組合,帶來更高的利潤率。此外,寶龍商業此次獨立上市,能夠顯著提升其品牌知名度,助力公司向外擴張市場。

 

寶龍商業近三年的業績維持穩步增長的態勢,其營業收入與凈利潤均保持20%以上的增長速度。業績穩步增長主要來源于其商業地產項目的推進。2016-2018年,寶龍地產的商業項目分別開業7座、5座、3座。而今年則有6個新開項目面世,預計寶龍商業今年業績增長將高于往年。

 

 

數據來源:招股說明書

 

在寶龍地產2019年中期業績會上,寶龍地產總裁許華芳表示,下半年有6個商場開業,到今年45個商場。2020年從自身角度有10個商場開業,20219個商場開業。未來三年,一共會有64家商場開業。

 

未來幾年,寶龍地產在商業地產領域上是高速增長期,這給寶龍商業未來幾年的業績增長帶來了可靠的保障。且公司在輕資產輸出的戰略也同樣在加速推進,招股書顯示,寶龍已與河南鄭州、重慶的獨立第三方零售商業物業訂立商業運營服務,還與獨立第三方就7處零售商業物業訂立諒解備忘錄。在內生增長與對外輸出雙重驅動下,寶龍商業未來的發展值得期待。

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